Реализация проектов намывных территорий в Петербурге
09.09.2013
Проектирование на слабых грунтах — комплексная и многокомпонентная задача, требующая особого подхода в каждом конкретном случае. В данной статье мы постараемся рассмотреть, как происходит реализация подобных проектов на территории Санкт-Петербурга. Мы коснёмся как уже сданных (или готовящихся к сдаче) сооружений, так и объектов, реализация которых находится лишь на этапе отбора конкурсных работ.
Новая жизнь Бычьего острова
Начнём, пожалуй, с одного из самых амбициозных и многообещающих проектов — масштабной застройки Бычьего острова. Эскиз проекта был утверждён Градостроительным советом Санкт-Петербурга ещё в 2011 году, однако история освоения этой территории началась ещё раньше. В 2005 году спортивный клуб «Явар-Нева» получил здесь участок земли на инвестиционных условиях, на котором впоследствии планировалось соорудить яхт-клуб, гостиницу и спортивный комплекс. По словам Дмитрия Редкоусова – заместителя руководителя проекта – договор с городской администрацией не единожды продлевался. Виной тому были юридические сложности и слишком уж узкие рамки сроков. Кроме того, городская администрация обязала укрепить компанию-застройщика береговую линию за свой счёт, а подобные работы требуют огромных трудозатрат и оцениваются СК «Явар-Нева» в 1 млрд рублей.
Общая площадь застройки, согласно генеральному плану объекта проектирования, составляет 43 000 м². Общая же площадь нового спортивного комплекса составляет 47 000 м². Эта площадь будет разделена между гостиничными объектами, залами для единоборств и местами для проживания спортсменов. Яхт-клуб способен будет обеспечить стоянку 40 судам. Что до наземной парковки, то она будет рассчитана на 150 машин. Притом половина из этих мест будет размещаться на противоположной стороне Невки — на полуострове Бeзымяннoм.
В соответствии с генеральным планом реализуемого проекта, развитие полуострова будет происходить одновременно с островом Бычий. Как мы можем убедиться, инфраструктура более чем масштабна. Если бы западная часть Бычьего острова не была в своё время намыта при строительстве канала, а его южный берег не был бы выпрямлен, вряд ли воплотить в жизнь столь внушительный проект было бы возможно. Да, городская администрация обязала СК «Явар-Нева» произвести берегоукрепление, чтобы искусственные основания могли выдерживать вес сооружений без малейшего риска обрушения. Но мы видим, что решение намыть западную часть острова было принято верно. Без искусственного основания реализовать такой масштабный проект не было быникакой возможности.
Крестовский остров станет больше на 16 га
Но остров Бычий — не единственный, чей генеральный план предусматривает намыв территорий. В данный момент объявлен тендер на подготовку проекта по намыву близ Крестовского острова. На искусственном основании будет располагаться вестибюль станции Петербургского метрополитена «Новокрестовская». Кроме того, помимо входа, на намыве разместится часть центрального участка ЗСД и автомобильные парковки. Будет образована инфраструктура рядом с футбольным стадионом, на котором пройдут матчи 21-го чемпионата мира по футболу в 2018 году.
В документах госзаказа говорится, что искусственное основание будет намыто по западную сторону Крестовского острова, а его общая площадь составит 16 га. Территория должна быть готова к началу 2016 года. Предварительная стоимость, озвученная в СМИ, составляет 1,3 млрд руб.
В настоящий момент производится расчет оснований. Проект работ планируется завершить к концу III квартала 2014 года. Стоимость его создания составляет 82 млн руб.
Искусственные основания и Петербургский метрополитен
Пока одни госслужащие Смольного ведут дебаты, касающиеся скандально известного долгостроя «Зенит-Арены», другие пытаются решить вопрос с готовностью транспортной инфраструктуры Крестовского острова к мундиалю. Так, в частности, речь идёт об уже упомянутой выше станции метро «Новокрестовская», а также о станции «Улица Савушкина». Стоимость последней ранее оценивалась в 27 млрд руб., а теперь снизилась до 24 млрд руб. По заверениям чиновников, они и далее намерены удешевлять проект. Что до станции «Новокрестовская», то для её строительства планируется засыпать часть Гребного канала. Из 16 га намытой территории станция метро будет занимать половину площади — 8 га. На оставшейся половине искусственного основания будет построен телекоммуникационный центр, который будет освещать события чемпионата мира по футболу. Планируется также соорудить полноценный пешеходный мост, который будет соединять остров с улицей Савушкина. С “материковой” стороны пешеходного моста будет размещена большая автомобильная стоянка для гостей стадиона.
Проектирование обеих станций упирается в один вопрос, решение которого пока до сих пор не найдено: к какой линии их присоединять? Согласно «Схеме развития Петербургского метрополитена до 2025 года», станции «Новокрестовская» и «Улица Савушкина» необходимо включать в состав «Невско-Василеостровской» линии (для этого необходимо будет прорыть тоннель от станции «Приморская» до станции «Новокрестовская»). Однако намного удобней было бы просто продолжить «Правобережную» линию, а к станции «Новокрестовская» прорыть тоннель от «Морского фасада», хотя этот вариант и несколько дороже предлагаемого «Схемой развития метрополитена Санкт-Петербурга». Несмотря на это, эксперты сходятся в едином мнении, что второй вариант намного предпочтительнее первого, так как поспособствует снижению транспортной загруженности Васильевского острова, страдающего от регулярных пробок и недостатка транспортного снабжения. Подобный подход позволил бы решить сразу две задачи: к стадиону была бы подведена линия метрополитена, а жители Васильевского острова получили бы, наконец, собственную станцию. Однако окончательное решение Смольным пока ещё не принято. Тормозит процесс в том числе и недостаток средств. Бюджетом предусмотрено 16 млрд руб., и этой суммы может банально не хватить. Всё дело в том, что первая очередь включает в себя строительство участка от станции «Обводный канал-2» до станции «Юго-Западная», а строительство это очень недешёвое.
Жилые дома на искусственных основаниях
Любопытная ситуация сложилась вокруг жилых комплексов «Колумб», «Грей» и «Я — романтик», построенных на намытых искусственных основаниях. Несмотря на то что разрешительная документация на их строительство застройщиками получена не была, продажа квартир в настоящий момент благополучно производится. Служба строительного госнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга предостерегает потенциальных покупателей о том, что приобретение квартир в домах, строительство которых ведётся без разрешения, чревато неприятными последствиями. Санкт-Петербургу известна не одна история об обманутых дольщиках, и никому не хотелось бы, чтобы количество этих историй росло. Ситуация усугубляется ещё и тем, что проектирование на слабых грунтах таит в себе массу сложностей, а строящиеся объекты до сих пор не обеспечены инженерными сетями.
Представитель отдела продаж компании Seven Suns Development комментирует ситуацию следующим образом: «Продажи в комплексе «Я — романтик» не ведутся. В настоящий момент будущие дольщики могут заключить с нашей компанией договор предварительного бронирования, внеся в качестве залога 50 000 рублей. Договоры долевого участия будут заключены с ними лишь после того, как компания получит разрешение на строительство».
В роли компании, осуществляющей строительство комплексов «Колумб» и «Грей», выступает «Лидер групп». Кроме того, данный застройщик возводит на искусственном основании ещё один комплекс — «Капитан Немо». На данный момент это единственный проект, реализуемый на намыве, за которым осуществляется госнадзор. По заверению сотрудника продаж «Лидер групп», пока это единственный комплекс, квартиры которого выставлены на продажу. Разрешение на строительство объекта было выдано ещё в 2011 году, и действительно оно вплоть до августа 2014 года. Изначально объект планировалось сдать в эксплуатацию в 2014 году, однако сделано это не будет по причине полной неготовности его инженерной и социальной инфраструктур. В связи с этим остаётся открытым вопрос о законности продажи квартир в данном сооружении.
Пресс-служба «Водоканала» сообщает, что проектирование на слабых грунтах Васильевского Острова предусматривает строительство тоннелей канализационного коллектора, а также водовода, по которому будет поступать вода, забираемая с Главной водопроводной станции. Помимо этого к намывному искусственному основанию должен протянуться водовод от Гаванской насосной станции. Сроков реализации данных проектов «Водоканал» назвать пока не может, так как в роли заказчика выступает комитет по инженерному обеспечению и энергетике.
О рисках проектирования на слабых грунтах заявил недавно президент компании «Кортрос» Вениамин Голубицкий. В прошлом году данная компания приобрела 6 гектаров на намывной территории «Морского фасада» для реализации своего проекта, однако спустя год так и не начала строительство. По словам Голубицкого, начинать его нет смысла до тех пор, пока позиция городских властей касательно искусственных оснований не будет ясна в полной мере.
Проектирование на слабых грунтах с точки зрения закона
Как известно, губернатор наложил вето на закон об искусственно создаваемых намывных территориях. Вот уже второй раз депутатам пятого созыва придётся преодолевать вето петербургского градоначальника, притом это отнюдь не формальная процедура, а уже скорее дело принципа. Напомним, что в первый раз, когда речь шла об охраняемых природный территориях, депутаты так и не смогли отстоять закон, принятый в трёх чтениях.
Немало копий было сломано городскими парламентариями во время борьбы за законопроект, регламентирующий возведение искусственных оснований на водных объектах, находящихся в федеральной собственности. В ходе весенней сессии наиболее принципиальным был вопрос, с кем застройщик должен будет согласовывать разрешение на новые намывы: с ЗакС или всё-таки со Смольным. Депутаты всеми силами пытались отвоевать хоть немного полномочий. Основная загвоздка в том, что городской закон в обязательном порядке должен приниматься в исполнение федерального закона, а по нему он должен быть согласован ещё и с местным муниципальным образованием, равно как и с органом исполнительной власти. Лишь только после этого можно будет начать работы по намыву, предусмотренные проектированием. Петербург, кстати, единственный город, в котором столь несуразная коллизия может иметь место. Дело в том, что лишь в Санкт-Петербурге и Москве – в городах, которые сами по себе являются субъектами Российской Федерации – муниципалитеты очень малы, но при этом крайне многочисленны. И лишь в Санкт-Петербурге есть залив, куда в последнее время полюбили ссыпать грунт и песок с целью образования искусственных оснований там, где земная твердь не была предусмотрена природой.
Губернатор предложил свой вариант законопроекта, регламентирующего создание намывных территорий, ещё в 2012 году. По нему все полномочия по согласованию проектирования принадлежали Смольному, а муниципалитеты оставались в стороне. Депутаты, разумеется, идею раскритиковали, сославшись на то, что органы местного самоуправления попросту не способны потянуть такую нагрузку. Каждое из 111 муниципальных образований Санкт-Петербурга слишком мало само по себе, чтобы быть в состоянии произвести полноценную экспертизу проекта намывного искусственного основания. Кроме того, оно слишком беспомощно перед давлением свыше, чтобы дать отпор инвестору в случае чего.
Как видим, ситуация с намывными территориями в Санкт-Петербурге пока неоднозначна. С одной стороны, намывы осуществляются и проектирование на слабых грунтах производится, с другой — губернаторское вето связывает руки большинству застройщиков. Будут ли намывы производится в дальнейшем или же город ограничится лишь теми, которые есть на данный момент — покажет время.